不動産担保ローンの初期にかかる諸費用
不動産担保ローンを借りる際、借りるために費用が必要になります。
不動産担保ローンの諸費用の内訳について解説します。
借り入れの時に発生する費用
- 事務手数料（事務取扱手数料）
- 不動産鑑定費用
- 印紙税
- 登記費用（登録免許税）
- 登記費用（司法書士報酬）
- 火災保険料
事務手数料
利息制限法では100万円以上の貸し付けの場合は金利15.0％以上は設定できません。
金利には諸費用も含まれます。
事務手数料が記載されていなくても、見積もりをとったときに記載されていたり、契約前の説明のときに「事務手数料は○○円になります」と告げられることもあります。記載がなかったとしても、『手数料は無料です』などの表記がない限りは事務手数料は発生すると考えてください。
利息制限法
元本の金額が10万円以上～100万円未満のときの上限金利 年18％
元本の金額が100万円以上のときの上限金利 年15％
上限金利は貸し付け額に応じて最大15～20％と決められています。
上限を超えた金利は無効となり、上限金利を超えた貸し付けを行った者は刑事罰の対象となります。
不動産鑑定費用
担保にする不動産でいくらぐらいの貸付額が相当なのかを判断します。そのために、専門資格を持つ不動産鑑定士によって該当の不動産（土地や建物など）を評価します。
更地を評価するのか、土地と建物を評価するのかによっても鑑定費用は変わりますし、評価額が高い不動産はそれだけ面積が広かったり大きいもので労力がかかることが多いので、金額は上がっていきます。個人の住宅のような規模であれば、10～20万円程度が相場です。
印紙税
印紙税相当分の印紙を契約書に貼り付けする必要があります。印紙代は借入する金額によって変動があります。
| 借入金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上～10万円以下 | 200円 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1千円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 |
| 1千0万円超～5千万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 |
登記費用（登録免許税）
登録免許税は不動産登記を行う際に課される税金です。不動産担保ローンを組む際には抵当権を設定するため、不動産登記が必要になります。
また登記費用は『登録免許税』と『司法書士への報酬』からなるものです。登録免許税は借入額に対して0.4％ですが、一定の条件を満たせば0.1％に軽減されます。
登記費用（司法書士報酬）
司法書士への報酬については5万円～20万円くらいとばらつきがあり、司法書士が自由に報酬額を決められるため依頼する司法書士によって報酬金額は変わります。中央値は10万円です。
火災保険料
火災保険は火事にあったときだけではなく、水害やその他突発的な事故も対象となる保険です。
持ち家の場合火災保険に加入しているケースがほとんどだと思われますが、上物（建物）を担保に不動産担保ローンを組みたい場合、火災保険に加入することが必要になるため、もし火災保険に加入していない場合だと火災保険の費用が別途かかります。
結論：結局いくらかかるの？
ケースによって異なるためはっきりとは言えませんが、1千万円借り入れる場合だと、50万円程度の諸費用は最低限かかるとみてください。
この諸費用は、用意できるなら借入金とは別に払っても構いませんが、一般的には借入金額から差し引かれます。
不動産担保ローンの融資会社に質問してみた！
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